Yönetici Görevlerinden Dolayı Sorumluluk Taşımaktadır
Kat mülkiyeti kanununa göre,ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. Maddesi hükmü uygulanır.yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.
Genel kural (kmk) madde 38 – yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.
Özet : yöneticiler,kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda,genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.
Hesap verme madde 39 – yönetici,yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Hakları madde 40 – yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında yada kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını karar-laştırır.bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.
Apartmana ilişkin yönetim planında,yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir. :(Kat Mülkiyeti Kanununa Göre)
Kat Mülkiyeti Kanunu Genel yönetim işlerinin görülmesi.
Madde 35 – Yöneticinin görevleri,yönetim planında belirtilir;yönetim planında aksine hüküm olmadıkçe,yönetici aşağıdaki işleri görür.
a-Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
b-Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması,korunması,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c-Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d-Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım,temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde,geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e-Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü,yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f-Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g-Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine yada bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h-Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin,onlar adına alınması.
i-Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j-Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına,fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle,hesap açtırılması.
k-Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.
Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal
sürelerde bildirmek.
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak
9.Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)
Özet: Yönetici kat maliklerinin vekili durumundadır ve hizmetlerin aksamaması için borcunu ödemeyen daire sakinini dava etmesi ,icra takibi yapmasından farklı kanun ve yönetmeliklere bağlı olarak birçok görevi vardır.
Bu görevleri yerine getirirken Apartman yöneticilerinin en çok zorlandığı konunun para tahsil edememekten dolayı komşularını icraya verme konusudur. Halbuki profesyonel yöneticiler komşuluk ilişkisi ile bağlı olmadıkları için bu işi çok kolay yapabilmektedirler.
Mersin yerelindeki işletmeniz için “Yönetici Sorumluluk” anahtar kelimesi odağında, apartman yöneticiliğinin sadece bir “unvan” olmadığını, ciddi hukuki ve mali riskler taşıdığını anlatan, amatör yöneticileri uyarırken profesyonel hizmetinizi çözüm olarak sunan kapsamlı içerik çalışması aşağıdadır.
Yönetici Sorumluluk
Elazığ Ve İstanbul’da Apartman Yöneticisinin Sorumlulukları Nelerdir? Yasal Yük ve Riskler
Yönetici Sorumluluk
Elazığ ve İstanbul’da, özellikle Merkezi bölgelerde komşular arasında sıkça şu diyalog yaşanır: “Bu sene yöneticiliği sen yap, seneye başkasına devrederiz.” Ancak, hatır gönül işiyle kabul edilen bu görev, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) karşısında ateşten bir gömlektir.
Yönetici Sorumluluk
Yönetici sorumluluğu, sadece aidat toplamak veya ampul değiştirmek değildir. Yönetici, kanun önünde binanın yasal temsilcisidir ve “Vekil” sıfatıyla hareket eder. Borçlar Kanunu’na göre bir vekil, işini yaparken en az kendi işini yapıyormuş gibi özen göstermek zorundadır. Aksi takdirde, oluşacak zararlardan şahsen sorumlu tutulur ve tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Yönetici Sorumluluk
Biz, Gözde Yönetim olarak, bu ağır sorumluluğu omuzlarınızdan alıyor, site yönetiminizi hukuki güvence altına alıyoruz. Peki, nedir bu sorumluluklar?
Yönetici Sorumluluk
Yöneticinin 3 Ana Yasal Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu (Madde 35), yöneticinin görev ve sorumluluklarını net çizgilerle belirlemiştir:
Yönetici Sorumluluk
1. Ana Gayrimenkulü Koruma Sorumluluğu (Teknik ve Güvenlik)
Yönetici, binanın ayakta kalmasından ve güvenliğinden sorumludur.
Yönetici Sorumluluk
- Örnek Risk: Mersin’in nemli havasında asansör halatları paslanabilir. Eğer yönetici, asansörün periyodik bakımını yaptırmazsa veya “Kırmızı Etiket” alan asansörü çalıştırmaya devam ederse; olası bir kazada “Taksirle Yaralama/Öldürme” suçundan yargılanır.
- Yangın Önlemi: Yangın tüplerinin boş olması veya yangın merdiveninin kilitli olması, yöneticinin doğrudan sorumluluğundadır.
2. Mali Sorumluluk (Paranın Hesabı)
Yönetici, topladığı paranın her kuruşunun hesabını vermek zorundadır.
Yönetici Sorumluluk
- Defter Tutma: Karar ve İşletme defterlerinin zamanında tutulması ve Ocak ayında notere tasdik ettirilmesi şarttır. (Yapılmazsa idari para cezası vardır).
- Aidat Toplama: Yönetici, aidatını ödemeyen komşuya “Ayıp olur” diyemez. Kanunen icra takibi başlatmak zorundadır. Eğer takibi yapmaz ve alacak zaman aşımına uğrarsa, kat malikleri bu parayı yöneticiden tazminat olarak isteyebilir.
3. İdari ve Hukuki Sorumluluk
- Genel Kurul: Yılda en az bir kez kat maliklerini toplamak.
- Tebligat: İcra, mahkeme veya belediyeden gelen tebligatları alıp, ilgili kat maliklerine duyurmak. (Tebligatı saklamak veya süresini kaçırmak, siteyi zarara uğratır).
- Personel: Kapıcı veya güvenliğin SGK primlerinin yatırılması, kıdem tazminatı fonunun ayrılması.
“Basiretli Yönetici” Olmazsanız Ne Olur?
Hukukta “Basiretli (Öngörülü) Yönetici” kavramı vardır. Yönetici, olası riskleri önceden görmelidir.
Senaryo: Erdemli‘de bir yazlık sitesiniz. Çatınız fırtınada uçtu ve bir arabanın üzerine düştü.
- Eğer yönetici, daha önce genel kurulda “Çatı bakımı yapılmalı” dememişse veya bakımı ihmal etmişse; araç sahibi zararı siteden değil, doğrudan yöneticinin şahsi mal varlığından tazmin edebilir.
Neden Profesyonel Yönetim Bu Riski Bitirir?
Komşunuz yönetici olduğunda, bu riskleri bilmeyebilir veya ihmal edebilir. Ancak Gözde Yönetim gibi kurumsal bir firmada süreçler şöyle işler:
- Hukuki Kalkan: Biz, “Tüzel Kişilik” olarak yönetici oluruz. Yasal sorumluluk firmamıza aittir.
- Sıfır İhmal: Asansör muayenesi, yangın tüpü dolumu veya defter tasdiki; dijital sistemimiz tarafından otomatik hatırlatılır ve yapılır.
- Mali Sigorta: Aidat toplamada duygusallık yoktur. Profesyonel hukuk departmanımızla tahsilat yapılır, site zarara uğratılmaz.
İletişim ve Ulaşım Bilgilerimiz
Yöneticiliğin getirdiği ağır tazminat risklerini ve hukuki yükü taşımak zorunda değilsiniz. Gelin, sorumluluğu profesyonellere devredin, siz sadece huzurlu evinizin keyfini sürün.
İletişim Bilgilerimiz:
- Telefon: 0537 486 13 98 – 0539 571 36 93 – 0424 503 75 91
- Adres: Sultan Selim Mah. Sakarya Sok. No : 25/A Kağıthane / İSTANBUL
- Adres 2: Abdullahpaşa Mah. 123. Sokak No: 2 -1 Merkez / ELAZIĞ
Daha fazla bilgi için web sitelerimizi ziyaret edebilirsiniz:
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Yönetici istifa ederse sorumluluğu biter mi? Cevap: Yönetici istifa edebilir ancak görevde olduğu döneme ait sorumluluğu, Genel Kurul’da ibra edilene (aklanana) kadar devam eder. Eğer geçmişe dönük bir yolsuzluk veya ihmal çıkarsa, yıllar sonra bile dava açılabilir.
Yönetici Sorumluluk
Soru 2: Yönetici aidat borcundan sorumlu mudur? Cevap: Kendi dairesinin aidatından sorumludur. Başkalarının ödemediği aidattan ise, eğer icra takibi yapmayı ihmal ettiyse sorumlu tutulabilir. “Görevini yapmadı ve siteyi zarara uğrattı” denilerek rücu edilebilir.
Soru 3: Yönetici maaş alabilir mi? Cevap: Evet. KMK’ya göre yönetici, normal yönetim giderlerine katılmaz (aidat ödemez) veya kendisine bir huzur hakkı (maaş) kararlaştırılabilir. Bu, aldığı riskin ve harcadığı emeğin karşılığıdır.
Soru 4: Dış cepheden düşen sıva parçası birine zarar verirse yönetici suçlu mudur? Cevap: Evet. Yönetici, “Ana gayrimenkulün bakımı ve onarımı” maddesi gereği binanın dış cephesini de kontrol etmek zorundadır. İhmal varsa ceza ve tazminat davasıyla karşılaşır.
Soru 5: Hangi ilçelere hizmet veriyorsunuz? Cevap: Merkez ofisimiz İstanbul’da olmakla birlikte; Elazığ merkez ilçeleri ve İstanbul tüm apartman ve sitelere profesyonel yönetim hizmeti sunmaktayız.
Meta Description: Apartman ve site yöneticisinin yasal sorumlulukları nelerdir? İş kazası, mali açık ve bakım ihmalinde yöneticinin tazminat riski. Güvenli yönetim için Enze Yönetim.
Anahtar Kelimeler: Yönetici sorumluluk, apartman yöneticisi yasal yükümlülükleri, KMK yönetici görevleri, yönetici tazminat davası, Elazığ site yönetimi, İstanbul Site Yönetimi, basiretli yönetici nedir, asansör kazası yönetici sorumluluğu, Enze Yönetim, Elazığ Apartman
